La venta de una vivienda con usufructo es cada vez más habitual, principalmente, por personas mayores. Pero, el derecho de usufructo, también aparece por herencias y divorcios.
Sí, hay varias posibilidades para hacerlo. Pero, primero de todo vamos a aclarar algunos conceptos:
Toda vivienda se compone de 2 elementos. La nuda propiedad y el usufructo. Ambos elementos forman el pleno dominio de la vivienda.
La nuda propiedad. Es el derecho de una persona a ser dueño de un bien. Pero, no puede usarlo ni disfrutarlo.
El nudo propietario puede vender la nuda propiedad a un tercero, pero no puede alquilar la vivienda.
El usufructo. Es el derecho de una persona a disfrutar y utilizar un bien, a pesar de no tener la propiedad. Puede ser temporal (por un plazo determinado) o vitalicio (para toda la vida).
El usufructuario puede alquilar la vivienda, y obtener una renta.
El pleno dominio o la plena propiedad sobre un bien se da cuando en una misma persona recae la nuda propiedad y el usufructo.
Lo normal, es que cuando se compra una vivienda, el nudo propietario y el usufructuario sea la misma persona; es decir, se adquiere la plena propiedad.
Puede ocurrir que nudo propietario y usufructuario sean personas diferentes.
Existen varias posibilidades:
Lo más fácil sería que las partes, nudo propietario y usufructuario lleguen a un acuerdo, y vendan conjuntamente la nuda propiedad y el usufructo a un tercero, es decir que se venda la plena propiedad. Pero, exige que ambas partes estén de acuerdo, y cada uno de ellos recibirá el importe económico que le corresponda por la parte que transmite.
También, el usufructuario puede vender su derecho de uso al nudo propietario, convirtiéndose este último en dueño del pleno dominio, debiendo pagar al usufructuario el precio del usufructo.
Hay que tener en cuenta, que si el derecho de usufructo es en virtud de un divorcio y tienen hijos en común menores de edad, no podrán vender la vivienda sin previa autorización de un juez, solicitando para ello una modificación de medidas de la sentencia de divorcio. Si se encuentra en esa situación, le aconsejamos que busque asesoramiento legal con carácter previo a la venta de la vivienda.
Para el supuesto que usufructuario no quisiera vender el usufructo, una solución es que se puede vender la nuda propiedad y mantener el usufructo.
En estos casos, se vende la nuda propiedad del bien a un tercero, pero el usufructuario seguirá viviendo en la vivienda hasta que cese su derecho de uso, que en la mayoría de los casos es vitalicio. Esto, lo suelen hacer las personas mayores que tienen una pensión pequeña, y vendiendo la nuda propiedad pueden vivir con más recursos económicos, sin tener que renunciar a su vivienda.
Para ello, vamos a distinguir entre usufructo vitalicio y usufructo temporal.
Usufructo vitalicio: Es aquel que durará hasta el fallecimiento del usufructuario.
Usufructo temporal: Se extinguirá cuando finalice el plazo de vigencia del mismo. Por ejemplo, 15 años.
Utilizar la fórmula conocida como la regla del 89.
Para calcular el usufructo vitalicio se debe utilizar una fórmula que te enseñamos a continuación, conocida como la regla del 89.
Valor del usufructo= (89-edad del usufructuario) x 1% x valor de la vivienda.
El usufructo vitalicio nunca podrá ser inferior al 10% del valor total del bien (en pleno dominio) ni superior al 70%.
De esta forma, para el usufructuario que tenga menos de 19 años, el precio del usufructo será igual al 70% del valor de la vivienda, y para el usufructuario que tenga más de 80 años, el valor del usufructo será igual al 10% del precio de la vivienda.
El usufructo temporal se calcula tomando como base un 2% del valor total del inmueble (en pleno dominio) por cada periodo de 1 año.
El valor del usufructo temporal, nunca puede superar el 70% del precio de la vivienda.
Si el periodo del usufructo temporal es inferior a un año, se valorará con el 2% del valor total del bien.
Es aconsejable que si quieres vender o comprar una vivienda con usufructo, debes asesorarte por un abogado, para que le acompañe en todo el proceso de compraventa para su total tranquilidad.
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