La cédula de habitabilidad es el documento administrativo que acredita que una vivienda cumple los requisitos básicos para ser habitable.
Los requisitos básicos que debe cumplir una vivienda, dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble y del año de la construcción.
Como norma general, los datos que se tienen en cuenta son la superficie útil de la vivienda y de las diferentes estancias, así como la altura. Asimismo, otros datos a tener en cuenta son los relacionados con los higiénico-sanitarios de la vivienda.
Para obtener la cédula de habitabilidad es necesario que un arquitecto o aparejador colegiado emita un certificado, que visará el Colegio de Arquitectos.
Este certificado se tiene que presentar ante la autoridad competente. Por ello, quien emite y firma la cédula de habitabilidad es un técnico del Ayuntamiento. El trámite puede tardar hasta tres meses.
Hay tres tipos de cédula de habitabilidad, atendiendo a la antigüedad de la vivienda:
1.- Cédula de habitabilidad de primera ocupación. Es la cédula de habitabilidad para la vivienda de obra nueva. Es la que el Ayuntamiento entrega al promotor.
2.- Cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Es la licencia que corresponde a las viviendas que ya existen. Es una renovación de la cédula de primera ocupación, para viviendas ya habitadas con anterioridad.
3.- Cédula de habitabilidad de primera ocupación de rehabilitación. Se refiere a aquellas viviendas en las que se ha realizado una reforma importante.
Los datos que deben constar en una cédula de habitabilidad son los siguientes:
1.- Dirección y ubicación de la vivienda.
2.- Superficie útil.
3.- Habitaciones y estancias de la vivienda.
4.- Umbral máximo de ocupación.
5.- Identificación del técnico habilitado que ha realizado el certificado.
La vigencia de la cédula de habitabilidad depende de cada Comunidad Autónoma. No obstante, como norma general es de 15 años, pero hay que diferenciar entre las cédulas de habitabilidad de primera ocupación y las de segunda ocupación y rehabilitación.
- Cédulas de primera ocupación. Las cédulas de habitabilidad que fueron otorgadas entre 2004 y 2012 tienen una vigencia de 15 años, siendo que las posteriores a 2012 tienen una vigencia de 25 años.
- Cédulas de segunda ocupación y rehabilitación. Para este tipo de cédulas de habitabilidad, la vigencia general es de 15 años.
La vigencia de las cédulas de habitabilidad de primera ocupación es superior a las otras, porque actualmente se exigen mayores garantías en la edificación, y ello supone que la vivienda mantenga mejores condiciones durante más tiempo.
Teniendo en cuenta que la cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos básicos para ser habitable, será necesaria cuando quieras vender o alquilar una vivienda, pero existen excepciones, entre ellas:
1.- Cuando se venda una vivienda con la intención del adquirente de realizar reformas o derribar la vivienda, y no con la intención de habitarla inmediatamente. Para conseguir exonerar de entregar la cédula de habitabilidad, en estos casos, deberá dejar constancia en el registro en el momento de realizar la compraventa, la intención del adquirente de realizar reformas o derribar la vivienda.
2.- Cuando se haga constar en la escritura de compraventa del inmueble que el uso del mismo es diferente al de vivienda. En este caso, deberán reconocerlo expresamente.
3.- Cuando no se pueda presentar por motivos justificados, el certificado de habitabilidad en el acto de la transmisión, y transmitente y adquirente acuerden hacerlo posteriormente. Siendo necesario, para ello presentar la solicitud de cédula de habitabilidad registrada de manera que se acredite que las condiciones de la vivienda son las adecuadas para la obtención del certificado.
La cédula de habitabilidad también es necesaria para dar de alta los suministros, como agua, luz y gas.
Asimismo, cabe destacar que en algunas Comunidades Autónomas no es obligatoria la cédula de habitabilidad.
La licencia de primera ocupación es un tipo de cédula de habitabilidad, existiendo además dos tipos más dentro de cédulas de habitabilidad. Por tanto, la diferencia principal es que la cédula de habitabilidad se necesita tanto en inmuebles nuevos como en antiguos, mientras que la licencia de primera ocupación sólo es exigible a inmuebles de nueva construcción.
La diferencia entre ambos certificados radica en su ámbito de aplicación, ya que no en todas las Comunidades Autónomas es necesaria la cédula de habitabilidad, mientras que la licencia de primera ocupación es un requisito que solicitan todos los Ayuntamientos de España.
De ahí, que hay que renovar la cédula de habitabilidad para inmuebles situados en Cataluña, Murcia, Navarra, Cantabria, Asturias y La Rioja.
En las Comunidades Autónomas de Baleares y Comunidad Valenciana, hay que solicitar la licencia de segunda ocupación, que es la renovación de la primera ocupación. Por tanto, la “licencia de segunda ocupación” es la denominación que suelen utilizar algunas Comunidades Autónomas para hacer referencia a las cédulas de habitabilidad.
Sin embargo, en otras comunidades como Madrid, Andalucía, Castilla y León, y Galicia, no se necesita renovar la cédula de habitabilidad, si ya has obtenido la licencia de primera ocupación.
Si has perdido la cédula de habitabilidad, no tienes que volver a tramitarla al ser un documento público, simplemente, basta con que solicites a la autoridad competente un duplicado. Como norma general, también, lo podrás solicitar si eres arrendatario.
Al solicitar una hipoteca para una vivienda, el banco va exigir una serie de requisitos, uno de ellos es que la vivienda tenga la cédula de habitabilidad en vigor.
Si el inmueble no dispone de cédula de habitabilidad, no se puede hablar en términos propios de vivienda, porque legalmente no está considerada como tal. De forma, que no podemos acceder a una hipoteca sobre una vivienda.
No obstante, a veces se puede firmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad. En este caso, no estaremos ante una hipoteca sobre una vivienda, sino ante una hipoteca destinada a local comercial, negocio ... .Y, por tanto, el importe de la hipoteca, como norma general, será inferior a la de una vivienda.
Asimismo, vivir sin cédula de habitabilidad puede derivar en multas.
Por ello, es importante, que con carácter previo a la compraventa o alquiler de un inmueble, consulte con un abogado especializado que le asesore.
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